Der Immobilienmarkt 2024 lässt sich nicht nur auf eine Frage von Preisen oder Zinsen reduzieren. Die Finanzierungsmechanismen, die regulatorischen Anforderungen an den DPE und die Spielräume der Banken verändern die Bedingungen für den Zugang zu Eigentum und zur Mietinvestition. Hier analysieren wir die technischen Hebel, die die meisten Jahresberichte nur streifen.
Bankenflexibilität bei Immobilienkrediten: ein ungenutzter Spielraum
Die ACPR hat Anfang 2024 daran erinnert, dass Banken von der Regel der 35 % Verschuldung und der maximalen Laufzeit von 25 Jahren in einem Rahmen von 20 % ihrer vierteljährlichen Produktion abweichen können. Dieser Rahmen existiert, wird aber von den Instituten weitgehend untergenutzt.
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Konkrete bedeutet dies, dass ein Mietinvestor oder ein Selbstständiger, dessen Akte leicht über die Verschuldungsgrenze hinausgeht, theoretisch einen Immobilienkredit erhalten kann. Das Problem: Die meisten Banken ziehen es vor, diesen Ausnahme-Rahmen nicht zu nutzen, aus Vorsicht oder wegen fehlender interner Prozesse.
Für atypische Profile bleibt es die beste Vorgehensweise, die Institute anzusprechen, die eine hohe Auslastungsquote dieses Spielraums aufweisen. Ein spezialisierter Makler kann diese Banken identifizieren, da die Informationen nicht öffentlich sind. Die vorgelegten Akten mit einem detaillierten Finanzierungsplan, der den verbleibenden Lebensunterhalt und die verbleibende Sparfähigkeit umfasst, erzielen bessere Ergebnisse als solche, die sich nur auf das Brutto-Verschuldungsverhältnis beschränken.
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Um diese Daten mit den lokalen Marktbedingungen zu verknüpfen, ermöglicht das Verfolgen der Immobilien auf Pôle Conseil Habitat eine Vertiefung der Finanzierungsstrategien, die auf jedes Profil zugeschnitten sind.
Neuverhandlung von Immobilienkrediten: die Rückkehr eines vergessenen Hebels
Die Neuverhandlung von Krediten wird wieder zu einem eigenständigen Vermögensverwaltungsinstrument. Nach zwei Jahren nahezu Abwesenheit (2022-2023) beobachtet die Banque de France seit Herbst 2024 einen deutlichen Anstieg der Neuverhandlungen und Kreditkäufe in der Kreditproduktion.
Diese Bewegung ist mit der Stabilisierung und dann leichten Entspannung der Zinsen verbunden. Die Kreditnehmer, die zwischen Mitte 2022 und Ende 2023, in einer Phase hoher Zinsen, unterschrieben haben, verfügen nun über einen ausreichenden Unterschied, um eine Rückkaufoperation zu rechtfertigen.
Wann die Neuverhandlung von Krediten rentabel wird
Die Berechnung beschränkt sich nicht auf den Zinsunterschied. Drei Parameter bestimmen die tatsächliche Rentabilität einer Neuverhandlung:
- Der Unterschied zwischen dem ursprünglichen Zinssatz und dem angebotenen Zinssatz muss die Bearbeitungsgebühren, die Vorfälligkeitsentschädigungen und eventuelle Garantiekosten abdecken.
- Das verbleibende Kapital muss hoch genug sein, damit die Differenz der Monatsraten die Fixkosten der Operation ausgleicht.
- Die verbleibende Laufzeit des Kredits spielt eine entscheidende Rolle: je länger sie ist, desto mehr Einsparungen generiert die Neuverhandlung.
Wir beobachten, dass Kreditnehmer, die zwischen 2022 und 2023 einen Kredit über 20 oder 25 Jahre aufgenommen haben, die ersten Kandidaten für einen rentablen Rückkauf sind, vorausgesetzt, sie vergleichen die Angebote mehrerer Institute und nicht nur das ihrer Ursprungsbank.
Reform des DPE für kleine Flächen: Auswirkungen auf die Mietinvestition
Die Reform des Energieausweises, die im Juli 2024 für Wohnungen unter 40 m² in Kraft trat, hat die Rahmenbedingungen für ein ganzes Marktsegment verändert. Ein erheblicher Anteil an Studios und kleinen Flächen wurde umklassifiziert, sodass sie nicht mehr in die Kategorie der thermischen Siebenschläfer (F und G) fallen.
Für Investoren hat diese Umklassifizierung zwei direkte Auswirkungen. Erstens: Immobilien, die zuvor aufgrund des schrittweisen Verbots nicht vermietbar waren, werden wieder nutzbar, ohne dass Renovierungsarbeiten erforderlich sind. Zweitens: Der Marktwert dieser Einheiten steigt, da der Käufer keinen Abschlag mehr aufgrund der Renovierungspflicht berücksichtigt.
Abwägung zwischen energetischer Sanierung und umklassifiziertem Kauf
Vor dieser Reform war der Kauf eines als F klassifizierten Studios zur Renovierung in D oder E eine gängige Strategie. Die Umklassifizierung ändert die Berechnung. Eine Immobilie, die von G auf E ohne Renovierungsarbeiten umklassifiziert wurde, bietet eine sofortige Mietrendite, während die Renovierung mehrere Monate Leerstand und ein manchmal unverhältnismäßiges Renovierungsbudget im Vergleich zur erwarteten Miete mit sich bringt.
Die Überprüfung des neuen DPE-Etiketts vor jeder Kaufabwägung wird zu einem unverzichtbaren technischen Reflex. Die vor Juli 2024 veröffentlichten Anzeigen zeigen noch die alte Klassifizierung, was eine Diskrepanz zwischen dem sichtbaren Etikett und der tatsächlichen regulatorischen Realität der Immobilie schafft.
Akquise und Verkaufstools für Immobilienmakler
Der Transaktionsmarkt verzeichnete 2023 und Anfang 2024 einen deutlichen Rückgang der Verkaufszahlen. In diesem Kontext ersetzt die gezielte Akquise die Volumenakquise für die Makler, die ihren Umsatz halten.
Die datengestützten Marketingtools für Immobilien (Online-Schätzung, Preisalarme nach Stadtteil, Scoring von Verkäufer-Leads) ermöglichen es, den Vertrieb auf Eigentümer zu konzentrieren, deren Verkaufsprojekt reif ist. Die Plattformen, die Katasterdaten, aktuelle Transaktionen und schwache Signale (Erbschaft, Scheidung, beruflicher Umzug) kombinieren, bieten einen messbaren Wettbewerbsvorteil.
- Soziale Netzwerke bleiben ein Kanal zur Akquise von Verkäufer-Leads, vorausgesetzt, es werden lokale Inhalte veröffentlicht (Entwicklung der Preise pro m² nach Straße, durchschnittliche Verkaufsfristen nach Typologie).
- Die Automatisierung von Follow-ups per E-Mail oder SMS, abgestimmt auf den Entscheidungszyklus des Verkäufers (häufig sechs bis zwölf Monate), verbessert die Umwandlungsrate, ohne die Arbeitsbelastung zu erhöhen.
- Die Online-Schätzung dient weniger dazu, einen genauen Preis zu liefern, als vielmehr dazu, den Kontakt des Interessenten zu erfassen, sobald er beginnt, sich vorzustellen.
Das Transaktionsvolumen kann sinken, aber die Anzahl der exklusiven Mandate, die von Maklern, die diese Tools beherrschen, erhalten wird, bleibt stabil. Der Unterschied liegt in der Qualität der Zielgruppenansprache, nicht in der Anzahl der angeklopften Türen.
Der Immobilienmarkt 2024 belohnt die Akteure, die die Finanzierungsmechanismen verstehen, die regulatorischen Entwicklungen des DPE im Auge behalten und ihre Akquise an die lokalen Daten anpassen. Es gibt Chancen, aber sie erfordern eine technische Lesart, die die allgemeinen Trends nicht bieten.